Prawne aspekty zakupu nieruchomości w Kalabrii

 W poprzednim poście pisałem o tym, że Scalea to "raj nieruchomości" czyli, że jest tam sporo niedrogich mieszkań do zakupu. Jakie są aspekty prawne takiego zakupu wyjaśnię w niniejszym poście.

 Po pierwsze należy wskazać, że zakup nieruchomości w Kalabrii dla Polaków jest w pełni otwarty ze względu na uregulowania wspólnotowe. Na mocy traktatu z Maastricht wprowadzono swobodny przepływ kapitału jako swobodę traktatową. Zgodnie z art. 63 TFUE obecnie zakazane są wszelkie ograniczenia przepływu kapitału i płatności między państwami członkowskimi oraz między państwami członkowskimi a państwami trzecimi. Zadaniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jest interpretacja przepisów dotyczących swobodnego przepływu kapitału,a w tym zakresie istnieje już obszerne orzecznictwo. Jeżeli państwa członkowskie ograniczają w nieuzasadniony sposób swobodny przepływ kapitału, stosuje się zwyczajowe postępowanie w sprawie uchybienia zobowiązaniom państwa członkowskiego zgodnie z art. 258–260 TFUE. Od tej ogólnej zasady mogą się oczywiście zdarzyć wyjątki, kiedy zakup nieruchomości będzie wymagał uzyskania dodatkowych zezwoleń. Może się tak zdarzyć w sytuacji kiedy nieruchomość będzie posiadała jakieś szczególne cechy, np. kulturowe czy historyczne.

  Przedmiotem zakupu będzie nieruchomość. Pojęcie nieruchomości w prawie włoskim nie odbiega co do zasady od pojęcia nieruchomości w prawie polskim. Jest jednak nieco inaczej zdefiniowane. Zgodnie z art. 812 Codice civile dobrami nieruchomymi są: grunty, źródła, cieki wodne, drzewa, budynki i inne konstrukcje, nawet jeśli są przymocowane do podłoża w celu przejściowym i w ogóle wszystko, co naturalnie lub  sztucznie jest scalone z gruntem. Młyny, łaźnie i inne budynki unoszące się na wodzie uważane są za nieruchome jeśli są trwale przymocowane do brzegu lub koryta rzeki lub mają być tak na stałe używane. Wszystkie inne dobra są ruchome. Jak zatem widać, za nieruchomości w prawie włoskim można uznać także takie rzeczy, które w prawie polskim są zaliczane do rzeczy ruchomych. W kolejnym artykule włoski Kodeks cywilny wyjaśnia, że jeżeli ustawa nie stanowi  inaczej,  postanowienia dotyczące nieruchomości mają zastosowanie także do praw rzeczowych, które mają za przedmiot nieruchomości i związane z nimi czynności; Do wszystkich pozostałych stosuje się przepisy dotyczące majątku ruchomego prawa.

   Skoro w wyniku umowy mamy nabyć prawo własności mieszkania warto sprawdzić jak włoskie prawo rozumie prawo własności. I znów odkryjemy, że zakres prawa własności nie rożni się od jego zakresu unormowanego w prawie polskim. Jak stanowi bowiem art.  832 Codice civile właściciel ma pełne i wyłączne prawo cieszyć się rzeczami jak również odpowiednio i wyłącznie nimi dysponować  w granicach i z zachowaniem zobowiązań ustanowiony przez system prawny.

  Podobnie jak jest to w prawie polskim, tak również włoski ustawodawca przewidział różne formy czynności prawnych w zależności od tego co jest przedmiotem umowy. I tak art. 1350 Codice civile przewiduję formę szczególną zawarcia umowy kupna nieruchomości. Czynność taka musi być dokonana przed notariuszem.

  Przed dokonaniem transakcji warto a nawet trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości.W Polsce można to zrobić w księgach wieczystych. Również we Włoszech istnieją rejestry, które pozwolą na sprawdzenie wybranej nieruchomości. Rejestry nieruchomości prowadzone są przez Agenzia del Territorio (agencja ds. gruntów), podmiot publiczny o charakterze pozagospodarczym, którego działalność podlega kontroli Ministerstwa Gospodarki i Finansów. Rejestry nieruchomości pełnią także funkcje katastralne. W rejestrach znajdują się informacje dotyczące aktów przekazania własności oraz innych praw do nieruchomości, a także ustanawiania i wygaśnięcia hipotek. Dostęp do rejestrów podlega opłacie. Informacje zawarte w rejestrach nieruchomości są klasyfikowane według podmiotów (osób fizycznych lub prawnych). Informacje można wyszukiwać według osób, nieruchomości lub aktu stanowiącego tytuł prawny do danej nieruchomości.

  Najczęściej transakcja jest wykonywana przy pomocy agenta obrotu nieruchomościami, który we Włoszech jest zawodem regulowanym. Generalnie zasady wykonywania czynności zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym, zgodnie z którym winien on być niezależny od żadnej ze stron transakcji i w związku z tym wynagrodzenie przysługuje mu zarówno od kupującego jak i sprzedającego.

 W uproszczeniu procedura zakupu nieruchomości wygląda w sposób następujący: 1. złożenie oferty zakupu; 2.umowa przedwstępna; 3. wpłata kaucji; 4. rejestracja umowy przedwstępnej w urzędzie skarbowym (koszt 200 euro + 0,5% wpłaconej kaucji.); 5. zawarcie przed notariuszem umowy kupna sprzedaży (przybliżona opłata notarialna 1,5-2 % ceny). Wyjaśnić należy, że zawarcie umowy przedwstępnej nie jest konieczne, a w przypadku jej zawarcia nie jest wymagane zachowanie formy aktu notarialnego.

 No i wreszcie kwestie podatkowe. Podatek rejestracyjny  wynosi 2 % wartości katastralnej  jeśli jest to pierwszy dom, 9 % wartości katastralnej jeśli jest to drugi dom. Jeżeli nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego w ciągu 5 lat od zakończenia prac, inwestor nie ma obowiązku płacić naszego polskiego odpowiednika podatku PCC. Trzeba jednak zapłacić podatek VAT. Obliczany jest on nie od wartości katastralnej nieruchomości, ale od ceny rynkowej i wynosi 4% w wypadku prima casa, 10% w wypadku seconda casa, 22% dla luksusowych nieruchomości więc jest on zazwyczaj dużo wyższy.

  Jak to zostało wskazane na początku, zakup nieruchomości we Włoszech jest w pełni dostępny dla Polaków. Jednakże aby przystąpić do transakcji trzeba posiadać codice fiscale czyli numer identyfikacyjny, łączący polski PESEL i NIP. Numer taki można uzyskać we włoskim urzędzie skarbowym albo we włoskiej ambasadzie.

  Jak zatem widać zakup nieruchomości w Kalabrii to proces złożony, jednak pod względem prawnym zbliżony to polskich transakcji.

W przypadku pytań prosimy o kontakt: fidesconsultingpl@gmail.com

.